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Acheter ou vendre un logement social, mode d’emploi

La possibilité de vendre ou acheter un logement HLM est une mesure phare de projet de loi logement. Une disposition vivement critiquée par l’opposition et qui vient d’être adoptée ce dimanche.

C’est une ambition qui a déjà suscité bien des polémiques et de vives critiques des différents groupes d’opposition à l’Assemblée Nationale. Mais cela n’a pas empêché les députés d’adopter ce dimanche un article facilitant la vente de logements sociaux, dans le cadre du projet de loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique). On y trouve une série de mesures supposées faciliter l’accession à la propriété pour les locataires. Un rythme annuel de 40.000 ventes de biens HLM est visé par le ministère de la Cohésion des Territoire. Soit bien plus que les 8000 actuels. L’exécutif avance que pour chaque logement social vendu, les organismes HLM pourraient construire ou en rénover 2 à 3 autres. Au final, après de longues heures de débats, parfois tendus et marqués par la fatigue, l’article 29 de la loi a été adopté par 62 voix contre 17 et malgré l’opposition des députés LR, LFI, socialistes et communistes. Les opposants estiment que cette mesure contribuera à affaiblir le logement social, dénonçant une «logique financière» qui accroîtrait la «ségrégation sociale».

» LIRE AUSSI – HLM, bail mobilité, locations Airbnb: ce que prévoit la loi logement

• Une bonne affaire pour les locataires de HLM?

Les prix d’achat devraient tomber entre 20 à 30 % en dessous du marché actuel. Et ils seront fixés librement par le bailleur social s’il vend à autre organisme. Auparavant, le prix de référence était estimé par le service des domaines, malgré de nombreux amendements déposés pour obtenir a minima un pourcentage garanti de l’estimation des logis. Attention cependant, la bonne affaire n’est pas automatique. Il faut notamment penser à vérifier les charges de copropriétés et l’état des lieux qui peuvent faire flamber la facture. Les nouveaux propriétaires auront l’interdiction de sous-louer pour 5 ans, et leur nouvelle demeure devra obligatoirement être déclarée en tant que résidence principale. Ils pourront entre-autres, pour financer leur achat, contracter sous conditions un prêt action logement.

• Qui peut acheter?

Les anciens occupants ne seront pas les seuls à pouvoir s’offrir ces habitations. Le projet de loi fixe un ordre de priorité pour les résidences sociales vacantes: en premier lieu, les particuliers respectant les plafonds de ressources applicables, suivi des autres locataires HLM et des gardiens d’immeubles. À défaut, toute personne physique ou collectivité locale pourra participer à la vente. Un cas qui relèvera sans doute de l’exception: les listes d’attente pour l’attribution de HLM s’étalent parfois sur plusieurs années. Pour favoriser la rotation du parc, la loi sur le logement prévoit d’ailleurs un examen de situation financière des locataires tous les 3 ans dans les zones tendues. Un amendement déposé par le groupe UDI-Agir-Indépendants a été adopté pour «maintenir le droit de préemption exercé par une collectivité territoriale en direction de logements sociaux», le gouvernement défavorable dans un premier temps, s’en est remis à l’avis de l’Assemblée. Les députés ont également obtenu, avec le concours du gouvernement, l’introduction d’une clause de rachat automatique valable pendant 10 ans en cas d’accident de la vie (perte d’emploi, rupture du cadre familial ou raisons de santé).

» LIRE AUSSI – A Paris, les locataires HLM vont pouvoir échanger leur logement

• Qu’en est-il des villes où il n’y a pas assez de HLM?

Ces ventes seront aussi autorisées dans les 1200 communes en déficit de logements sociaux. Dans ces agglomérations qui manquent souvent d’espace pour bâtir ce type d’habitation, la mesure interroge. C’est le cas dans la capitale où, en mai dernier, les élus macronistes avaient appelé à céder 1% du parc d’immobilier social de la ville. Une proposition qui fut alors rejetée par le Conseil de Paris. Mais une fois la loi ELAN votée, rien n’empêchera les organismes HLM de se séparer de leurs biens. D’autant plus que, même vendus, ces derniers seront encore considérés comme des logements sociaux pour une période de 10 ans.

• Cette mesure est-elle liée à la baisse des APL?

Le gouvernement évoque la généralisation de la vente comme un outil de «gestion stratégique» pour les bailleurs. Autrement dit, ce dispositif permettra d’augmenter leur trésorerie. Avec la baisse des loyers exigée en compensation de la réduction des APL, celle-ci avait souffert ces derniers mois. L’État a d’ores et déjà débloqué 10 milliards pour tenter de renflouer les caisses.

Crédit:  Philippe Mouchel

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Finances : économisez dans votre vie de tous les jours !

De nombreuses personnes pensent que faire des économies au quotidien est difficile. Pourtant, en adoptant quelques bonnes habitudes, vous serez en mesure d’épargner une grosse somme sur le long terme et vous éviterez des dépenses inutiles. Il suffit de faire preuve d’un peu de volonté. Certes, ce ne sera pas facile, surtout pour les plus dépensiers d’entre vous, mais si vous vous accrochez, vous vous apercevrez que votre patience portera ses fruits. Ainsi, vos finances seront stables et vous n’aurez pas à vous priver pour quoi que ce soit. Voici quelques astuces qui devraient net vous aider :

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Économiser devient facile avec les bonnes habitudes

  • Isolez thermiquement votre logement. Cela réduira considérablement la consommation d’énergie au sien de votre maison. Par conséquent, vos factures seront également moins élevées.
  • Évitez d’acheter des plats à emporter lorsque vous vous rendez au travail. En préparant vous-même vos repas, vous pourrez épargner de grosses sommes sur le long terme. Certes, vous faire un petit plaisir de temps en temps n’est pas interdit.
  • Lors de vos courses, achetez dans des supermarchés faisant des promotions. Aussi, n’hésitez pas à utiliser des tickets restaurant u des bons de réductions. Il vous faudra faire des recherches pour trouver les grandes surfaces qui offrent cette possibilité.
  • Recyclez certains produits. Par exemple, vos vieilles palettes peuvent être transformées en meubles. Idem pour vos pots de peinture qui peuvent devenir de magnifiques pots de décoration. Tout est une question d’imagination.

Crédit: infosfinanceblog

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Investissement immobilier : comment faire la première fois ?

Le marché immobilier est actuellement en plein essor et vous souhaitez en profiter en réalisant un investissement. C’est là une décision judicieuse, mais il ne faut pas vous lancer dans un tel projet sans vous renseigner sur ce marché au préalable. En tant que novice, il vous faudra aussi procéder avec précaution afin de ne pas avoir de mauvaises surprises lors de votre placement. Voici quelques conseils qui vous aideront à mieux entreprendre une telle procédure :

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Faire un investissement immobilier nécessite une grande préparation

  • Faites des recherches afin de trouver quelqu’un qui souhaite réellement mettre son logement en vente. Cela vous évitera les négociations pour tenter de le convaincre de réaliser une transaction, surtout si le bien en question répond à vos recommandations.
  • Vous devez savoir à l’avance quel type de locataire vous souhaitez accueillir dans ce logement (résident à long terme, étudiants, etc.). De ce fait, il faudra impérativement que l’habitation que vous vous procurerez soit dans une région où la demande locative est forte. Ainsi, la rentabilité de votre investissement ne sera pas impactée sur le long terme.
  • Achetez un logement se trouvant dans votre localité de préférence. Cela facilitera la gestion du bien ainsi que votre interaction avec l’occupant.
  • Renseignez-vous sur les solutions de financement pour ce genre de projet. Habituellement, les investisseurs ont recours à un crédit pour acquérir un logement. Vu la valeur des taux d’emprunt actuellement, cela pourra vous être bénéfique. Vous pourrez par exemple profiter de l’effet de levier si les revenus que vous touchez sont supérieurs à la somme que vous devez rembourser.

Crédit: infofinancesblog

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Revenus : 1% des personnes les plus aisées gagnent en moyenne sept fois plus que le reste de la population

D’après une étude de l’Insee publiée mardi 5 juin 2018, 1% de la population a perçu, en 2015, 7% de la masse des revenus en 2015 et 30% des revenus du patrimoine déclarés.

Emmanuel Macron devrait annoncer les mesures retenues dans le plan anti-pauvreté début juillet, à Versailles.
Emmanuel Macron devrait annoncer les mesures retenues dans le plan anti-pauvreté début juillet, à Versailles. (JEAN-LUC FLEMAL / MAXPPP)

En 2015, 1% de la population a perçu, 7% de la masse des revenus et 30% des revenus du patrimoine déclarés, révèle une étude de l’Insee mardi 5 juin. Une personne seule se situait, en 2015, dans le 1% des plus hauts revenus si elle avait un revenu supérieur ou égal à 8 850 euros par mois, précise cette étude.

En moyenne, les très hauts revenus gagnent près de sept fois plus que l’ensemble de la population (6,8%). Si les personnes au-dessus de 106 210 euros, soit 8 850 euros mensuels, font partie du 1% le plus aisé de la population, la dispersion des revenus initiaux est conséquente : ils peuvent gagner jusqu’à 200 fois plus.

Ces ménages les plus aisés ont des revenus du patrimoine plus fréquents et plus importants que le reste de la population ; 25% de leur revenu total est constitué de revenus du patrimoine. Par ailleurs, 20% d’entre eux déclarent des revenus exceptionnels, contre seulement 2% du reste de la population.

Ces ménages à très hauts revenus vivent notamment en Île-de-France

Ces ménages se composent surtout de couples sans enfant à charge, dont le déclarant est âgé en moyenne de 59 ans. Ces ménages à très hauts revenus sont majoritairement propriétaires de leur résidence principale et vivent notamment en Île-de-France. La région héberge 42% des ménages des 1% les plus aisés, et 66% des 0,01% les plus aisés. Près de la moitié de ce dix-millième le plus aisé de la population vit à Paris, et 11% dans les Hauts-de-Seine.

Selon l’étude, ces très hauts revenus ont des ressources très diversifiées. Ils déclarent davantage de revenus du travail indépendant et de revenus du patrimoine.

Ils acquittent 25% du total de l’impôt sur le revenu.

 

Crédit:  franceinfoRadio France

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«Luxembourg, capitale du luxe»

Les magasins de luxe sont ils une chance ou une contrainte pour la capitale? Luxembourg ouverte à tout… tant que l’équilibre bureaux-logements-commerces reste possible.

Cachez ces boutiques de luxe! Non que les gens concernés les renient, mais ils sont lassés, voire excédés, que l’image du commerce dans la Ville de Luxembourg se résume à une trentaine de boutiques situées rue Philippe II et dans la Grand-Rue. Personne, pourtant, ne nie le phénomène. «Luxembourg, capitale du luxe», c’est le thème du Bistrot du Jeudi qui se tient ce jeudi 16 mai à 18.00h à l’hôtel Royal. Le luxe crée-t-il un désert derrière lui, ou induit-il un effet d’entraînement? C’est bien là le fond du débat.
Si on considère comme acquis que ces boutiques ont leur place dans le paysage commercial de la capitale, ce qui semble difficilement contestable dans une économie de marché, comment en tirer le meilleur pour tout le tissu qui les enveloppe? Il est probable qu’elles induisent une augmentation des loyers commerciaux, et certain qu’elles font flamber le «pas de porte», somme réclamée lors de la transmission d’un commerce.
Mais elles ont aussi un potentiel d’attraction qui n’est pas à négliger, avec des moyens de marketing conséquents… qui contribuent eux aussi à brouiller l’image de la capitale. Les touristes asiatiques qui sont grands consommateurs de leurs produits ne sont pas les seuls à les visiter.

La loi ne le connaît pas, et pourtant, c’est lui qui dirige le jeu. Le «pas-de-porte», c’est une sorte de prime à la mise à disposition d’un emplacement commercial. Et plus les emplacements sont rares, plus on peut jouer sur le pas-de-porte. Appelons-le même simplement, et hypocritement, «fonds de commerce», sachant qu’un coiffeur peut revendre son fonds à un marchand de lingerie fine…
Au centre de Luxembourg, où une petite centaine d’emplacements commerciaux existent, l’offre restreinte a fait exploser le pas-de-porte. Avant, on payait 1.000 à 2.000 euros au mètre carré. Aujourd’hui, on arrive à 25.000 euros le mètre carré…
Le commerçant qui veut rentabiliser sa «prime de départ» peut même se montrer patient et continuer à occuper les lieux, ou à les faire occuper par un autre, tant qu’il n’a pas décroché le gros lot. Ce manque de rotation amplifie le phénomène de l’offre réduite.
Bien sûr, tout est relatif! Si on peut réclamer à Luxembourg 2 millions pour un emplacement donné, la même surface, bien située à Paris ou à Munich, vaudrait jusqu’à 11 millions. Là, les grandes marques n’hésitent pas à installer à perte des «flagship stores» qui portent leur image, et sont de facto subventionnés par les autres magasins du groupe.
Luxembourg, petite capitale, n’en est pas à ce stade. Ici, normalement, on parle encore «business» plutôt que poudre aux yeux.
Mais il ne faudrait pas oublier non plus que le pouvoir d’achat au Grand-Duché est le deuxième dans le classement des régions européennes, derrière le centre de Londres et devant Bruxelles, et que l’immobilier résidentiel atteint lui-même des taux déjà particulièrement gratinés.
Nostalgiques du Luxembourg d’hier, les citoyens prêtent toujours beaucoup au politique pour inverser la tendance. Mais il n’est pas maître du jeu pour imposer qu’on trouve encore «des slips à cinq euros» au centre de Luxembourg.

«Soyons clairs, ces boutiques ne rapportent pratiquement rien à la Ville de façon directe, insiste le bourgmestre de Luxembourg, Xavier Bettel. Je suis attentif à tous les mouvements immobiliers. Je ne veux surtout pas voir une Ville vide! Et la tendance, quand s’apprécie la valeur des surfaces commerciales, c’est d’exploiter au maximum toute la largeur du rez-de-chaussée et empêcher un accès vers des surfaces de logement aux étages. Je n’accepte plus de projet de transformation qui ait cet effet pervers. Mais ne montrons pas les seuls investisseurs du doigt: l’Etat lui-même, en vendant ses biens immobiliers à des prix très élevés à proximité du centre, donne un très mauvais exemple.»

NÉGOCIATIONS POUR UN CINÉMA

Le bourgmestre de Luxembourg vient de refuser à une banque de s’établir rue du Fossé. Exercice de musculation? «Je ne teste pas mes muscles; je prends les décisions que j’estime bonnes pour ma ville. C’est une zone piétonne, commerciale. Il ne faut pas y implanter n’importe quelle activité. ING dans la Grand-Rue a été une erreur.»
Xavier Bettel se dit partisan des trois tiers: commerces-bureaux-logements. «Je veux une Ville qui vive. Je suis en discussion pour réimplanter un cinéma au centre. Et dans tout projet immobilier, je m’assure qu’il y ait du logement.»
A part se tenir à son Plan d’aménagement général, la Ville ne dispose pas d’instruments contraignants pour modeler à sa guise le tissu commercial, et éviter la flambée des prix. La loi de l’offre et de la demande finit toujours par reprendre ses droits… et c’est bien ce qu’espèrent les partisans de la mixité commerciale, puisque le projet Hamilius mettra d’un coup sur le marché 15.000 mètres carrés de surface, alors qu’il n’y en a que 25.000 actuellement au centre. Sans compter le projet de la place de l’Etoile.
Mais il faudra beaucoup de patience: dans le meilleur des cas, si le tribunal administratif écarte un dernier recours, la livraison du complexe Hamilius (dont les Galeries Lafayette) n’est pas prévue avant 2019.
On suivra donc dans l’intervalle avec curiosité, sinon intérêt, un projet de loi concocté par la ministre des Classes moyennes, Françoise Hetto-Gaasch, qui vise à tenter de réguler les baux commerciaux. Il sera présenté prochainement en conseil de gouvernement, histoire de recueillir l’avis juridique des autres ministres.
Guill Kaempff, président de l’UCVL, estime pour sa part qu’on a dépassé le pic de l’emballement des coûts d’occupation des commerces: «Quelques commerçants ont fait flamber les prix, mais cela se calme. Au moins, les boutiques de luxe nous ont permis de nous différencier de Trèves, Metz ou Sarrebruck. Et on n’a plus besoin d’aller à Paris pour acheter un sac Chanel.»

11 millions de consommateurs valent mieux que 100.000 habitants.

Présente depuis 24 ans sur le marché luxembourgeois, Jones Lang LaSalle y exerce principalement ses activités de conseiller en immobilier professionnel et résidentiel. Patron de l’antenne grand-ducale, Romain Muller a vu évoluer le marché du centre-ville, lui qui parle en souriant de l’époque où l’on circulait en voiture à la Grand-Rue.
A l’heure où l’on se focalise sur les magasins de luxe qui se sont ouverts à Luxembourg ces dernières années, lui regrette que la Ville ne parvienne pas à attirer les grandes enseignes internationales. «Sur la carte, elles voient un petit pays, avec une petite population d’un demi-million d’habitants, 100.000 pour la Ville seule. Et elles en concluent que le marché est trop petit. On me dit même parfois qu’on va aller s’installer à Namur plutôt qu’à Luxembourg. C’est pour nous une frustration énorme. Et c’est terrible de s’entendre dire cela alors qu’on a un beau marché, qui englobe les 11 millions d’habitants de la Grande Région.»

Londres, Paris, Moscou sont les chouchoutes des distributeurs internationaux, Zara étant le seul distributeur à être présent sur tous les marchés.
La base du job de Romain Muller, c’est d’être un intermédiaire entre propriétaires disposant de surfaces libres et clients désireux de faire commerce au Luxembourg. Jones Lang LaSalle n’est donc pas propriétaire d’espaces commerciaux.
La société se rémunère lors de la signature du bail. Dans certains cas, elle reste aussi présente pendant l’activité, puisqu’elle assure le syndic et la gérance de 400.000 m2 de surfaces au Grand-Duché.
Toujours à l’affût du marché pour trouver des points de chute à ses clients, elle a une bonne vision de l’évolution des prix. Et contrairement à l’idée reçue, Romain Muller n’a pas constaté une augmentation colossale des loyers. «Sur ce plan, fort honnêtement, il y a encore de la marge. En 2000, nous constations un prix moyen de 1.200 euros par an par mètre carré. En 2012, c’était seulement 1.440 euros par mètre carré. Il s’agit des prix moyens pour une surface de 250 m2 minimum au centre. Pendant ce temps-là, les loyers d’habitation ont nettement plus augmenté. Et le centre Hamilius proposera des prix de l’ordre de 120 à 135 euros le m2 par mois. Le gros problème, c’est le fameux « pas-de-porte », où on atteint des sommets, et le manque de rotation dans l’offre de surfaces.»

Positionner la Ville

Il n’empêche, l’effet d’entraînement du luxe met des fourmis dans les doigts de certains propriétaires, qui tentent parfois en fin de bail de faire doubler les prix…
«Luxembourg a commencé à s’internationaliser plus tard que les autres grandes villes, constate Romain Muller. Les multimarques ont laissé la place aux enseignes spécifiques, les commerçants locaux ont reculé face aux investisseurs internationaux.» Si le tissu commercial évolue, il reste beaucoup d’efforts à faire pour promouvoir à l’extérieur l’image de Luxembourg, ville centrale d’un grand marché transfrontalier, et combiner dans le marketing tous les avantages qu’elle propose, qu’ils soient de nature culturelle, commerçante ou gastronomiques… C’est un reproche qu’on entend souvent à l’encontre des organismes chargés d’organiser la promotion: le manque d’approche multidisciplinaire et de travail concerté entre toutes les parties. Comme se plaît à le répéter Yves Piron, directeur de l’Union des commerçants de Luxembourg, «On n’attire pas les gens avec les seules casemates!»
Thierry Nothum, directeur de la Confédération luxembourgeoise de commerce (CLC) ne tient pas un autre langage quand il regrette les errements d’initiatives destinées à promouvoir la marque «Luxembourg». Et, restant volontairement hors du jeu, il incite les parties concernées, autorités publiques et commerçants de Luxembourg, à bien définir le positionnement marketing de Luxembourg, condition essentielle pour trouver sa cible.
«A cet égard, la discussion en cours à l’heure actuelle sur le type de commerces que l’on veut à Luxembourg est une excellente chose.» Et d’insister sur les dépenses de communication consenties vers la Grande Région et ses 11 millions de consommateurs par la CLC, qui consacre 500.000 euros par an à valoriser l’image du Luxembourg dans les territoires proches. «Quand on s’adresse à un même public, il faut vraiment joindre nos efforts, offrir des « packages » aux visiteurs. On ne va pas assez dans cette voie.»

Crédit Thierry Nelissen

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10 experts nous répondent sur l’investissement locatif …

Nous avons questionné dix experts, sur le sujet de l’investissement locatif, pour vous en donner la quintescence.

A la question, l’investissement locatif immobilier, stratégie fiscale ou poire pour la soif ? Voici leurs réponses …

L’investissement locatif dans l’immobilier ancien puis dans le neuf existe depuis pratiquement l’Age des cavernes.

Certains cas sont particuliers, comme Martine Corneveaux à la « Manufacture Royale », qui fait de l’investissement locatif depuis des années dans le but de préserver le patrimoine en milieu rural. Sa réalisation à la Manufacture Royale est à ce titre exemplaire : une dizaine de logements loués à l’année, avec leurs locataires, elle a restitué l’esprit de village industriel.

Il faut cependant garder à l’esprit que, si  sur certaines périodes il s’avérait être une poire pour la soif, l’investissement locatif a toujours été une valeur sure à moyen et long terme, sur les derniers siècles où le prix de l’immobilier a été recensé .

Le prix de l’immobilier a toujours augmenté dans le temps en en faisant une valeur refuge, sauf ponctuellement où il a pu subir des petits séismes.

Ces courtes périodes de baisse dans le passé, ont pu faire douter de son intérêt, certains investisseurs qui misaient sur le court terme.

Cela peut être le cas de ceux qui font de l’immobilier une stratégie fiscale à court terme et qui tombent dans une période morose ou l’immobilier stagne ou régresse en période de crise.

C’est le point de vue défendu par notre de notre deuxième expert, Pierre-Edouard Richou, de « Richou Investissement ». Selon lui, l’investissement locatif doit être réfléchi à long terme.

Certains sont farouchement contre, comme Laurent Delecour, de « Delecour Patrimoine », qui pense que la stratégie fiscale de l’immobilier locatif est un non sens. Pour lui, elle ne bénéficierait qu’aux vendeurs et autres promoteurs. Il conseille d’acheter un bien et le mettre en location, après avoir fait une étude de marché succincte sur l’emplacement, la localisation et l’offre de marché. Contre également, Franck Noguès, d’ « Immo-us.fr », qui ne conseille plus d’investissement locatif en France compte tenu des prix élevés, de la fiscalité et de la prochaine remontée des taux. Il ne jure plus que par les cieux bleus de la Floride et de Détroit. D’autres, comme Fréderic Demondeaux de « AIP Conseil », préfèrent ne pas proposer de Pinel pour la stratégie fiscale, car – selon eux – réservé aux foyers dans une tranche à 14% maxi.

Mais Pierre-Edouard Richou, que nous avons intervieuwé, continue à penser que l’acquisition dans le neuf défiscalisant en Pinel ou autre montage, combiné ensuite au «statut du loueur en meublé non professionnel » au « régime du réel simplifié » par exemple, permettant de continuer à bénéficier d’avantages fiscaux en donnant une deuxième vie fiscale à cet investissement, permet de voir plus loin.

A court terme l’investissement locatif répond au problème de fiscalité par exemple.

Il est rejoint en cela par Didier Dachet, de « Finance et Conseils », qui pense que l’investissement immobilier est soit une stratégie fiscale, soit une poire pour la soif soit les deux à la fois soit rien de tout ça.

La base de son travail repose sur l’analyse d’une situation patrimoniale et des objectifs à court, moyen et long terme des personnes pour lesquelles son équipe travaille. Ce qui est vrai pour l’une ne l’est pas forcement pour l’autre. Avant de faire une proposition de produit, quelle qu’elle soit, il préfère partir à la découverte de son client.

C’est également une stratégie fiscale selon Bertrand Weiss.

Par la suite, une fois remboursé, les revenus permettront de faire face aux aléas de la vie, ou d’augmenter ses revenus, de sécuriser sa famille financièrement, de préparer sa retraite.

Ensuite vous transmettrez un patrimoine conséquent à vos enfants qui remplira les mêmes avantages, comme nous le confirme Pierre-Edouard Richou.

 Dans un monde aujourd’hui construit pour que « le travailleur » soit avant tout « un nomade », change sans cesse de travail et déménage régulièrement,  il est nécessaire, plus qu’avant, d’investir le plus tôt possible dans la vie, dans l’immobilier ancien et/ou neuf suivant profil de l’investisseur.

L’emplacement reste important selon Cyril Aguesse, de « Fi-partenaire ». Il a fait son premier investissement locatif en 1998. Il en a fait d’autres, à titre personnel d’abord, puis en tant que conseil auprès de ses clients. Il a toujours considéré que l’investissement locatif devait trouver son intérêt en lui-même, en répondant à un objectif patrimonial particulier : diversifier ses placements – obtenir des revenus futurs en vue de la retraite par exemple – transmettre un bien à ses enfants – ….

Et ce en appliquant toujours les 3 règles de base de tout investissement dans la pierre : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Il invite toujours ses clients à se poser la question suivante : habiteriez-vous dans le logement que vous convoitez en défiscalisation ?

Dans la mesure où les systèmes défiscalisant imposent d’investir dans du neuf (pour l’essentiel), et que le neuf coûte plus cher que l’ancien, il faut donc se donner du temps et bien définir son horizon d’investissement.

Si l’horizon d’investissement est trop aligné sur le « minimum fiscal », il existe selon Cyril Aguesse un vrai risque de déconvenue en capital au moment de la revente. En effet, les investisseurs uniquement animés par les avantages fiscaux risquent de vendre tous en même temps, en contribuer ainsi à la perte de valeur du bien. Si vous disposez de 5 ans ou 10 de plus, alors les opportunités de plus value deviennent possibles. Pour lui, l’avantage fiscal lié à un investissement locatif n’est qu’un petit plus. Si toutes les autres conditions sont remplies : stratégie patrimoniale – qualité de l’emplacement du bien – horizon d’investissement, et bien évidemment en bénéficiant de l’effet de levier que procure un endettement sur ce type d’investissement, alors  toutes les bonnes affaires sont permises, c’est un des leviers d’une stratégie patrimoniale de long terme.

 En effet , en général dans l’immobilier, contrairement aux produits financiers, vous bénéficiez d’un fantastique bras de levier qui est de pouvoir emprunter pour investir des montants élevés.

C’est également l’avis de Didier-Alexandre Routier, fondateur de la plateforme immobilière « EGI Patrimoine », qui pense qu’il n’y a pas de stratégie fiscale sans stratégie patrimoniale. Pour lui, l’investissement locatif ne concerne plus exclusivement les ménages lourdement imposés  depuis la baisse historique des taux d’intérêts . Ses clients investisseurs recherchent à utiliser l’effet de levier du crédit en se focalisant sur des emplacements à forte demande locative.  La réduction d’impôt n’est plus comme avant une priorité absolue pour le client qui souhaite défiscaliser en LOI PINEL par exemple . L’immobilier à la côte car il permet de se constituer un patrimoine avec un effort d’épargne maitrisé .

 Comparer aux produits d’épargne classiques ( Assurance vie, PEL, Codevi, Perp, ou Pea) l’investissement locatif en immobilier permet non seulement de gommer ses impôts mais également de se constituer très concrètement un patrimoine pérenne . Certain de ses clients investissent sur des petites surfaces et des prix de  départ de 110.000 euros . L’objectif est d’abord de posséder un bien pour de futurs revenus complémentaires .

 Selon Didier-Alexandre Routier, les ménages lourdement imposés recherchent la parfaite adéquation entre la situation du  bien immobilier  ses qualités  et  l’optimisation fiscale qui en découle .

Et Pierre Edouard RICHOU de conclure que l’investissement se finance en général, en grande partie par les loyers, puis par l’éventuel avantage fiscal, et enfin par un effort d’épargne qui varie entre 150€ et 400€ par mois .

La plupart du temps, les possibilités d’investissements dans l’immobilier sont donc largement plus importantes, en montant, grâce à un petit effort d’épargne à ajuster suivant profil.

Pour réussir son investissement, il y a cependant des règles à respecter, car comme dans tous domaines des contre exemples qui pourraient décrédibiliser l’investissement, existent.

L’investissement locatif dans l’immobilier, valeur sure et de refuge sur le long terme, est la solution pour sécuriser l’avenir.

 Nous remercions tous les contributeurs pour leur participation et vous invitons à les contacter personnellement en cas de questions plus pointues.

Un tout grand merci à :

Martine Cornevaux

La Manufacture Royale
Ferblanterie
88240 BAINS LES BAINS
Martine & François Cornevaux
manufacture-royale@orange.fr
www.bainsmanufactureroyale.eu

Pierre Edouard RICHOU

RICHOU Investissement
16, Place du Général de Gaulle
59000 LILLE
Tel. : 03 20 63 73 83
Port.: 06 98 800 835
mail.: 
sc@richou-investissement.com
https://www.richou-investissement.com

Laurent Delecour

Delecour Patrimoine
www.delecour-patrimoine.fr

Franck Noguès

Immo-us.fr

Didier Dachet

Conseiller en Gestion de Patrimoine
Région Auvergne Rhône-Alpes
http://www.finance-et-conseils.fr
contact@finance-et-conseils.fr
Tél.: 04 77 65 11 82
Port.: 06 07 85 34 81

Cyril Aguesse

06 04 51 58 24
www.fi-partenaire.com

Frédéric DEMONCEAUX

AIP CONSEIL
63, rue Libergier
51100 REIMS
Tél : 03 26 50 05 50

28 Bis, Place Ducale
08103 CHARLEVILLE MEZIERES CEDEX
Tél : 03 24 59 43 15

Didier-Alexandre Routier

fondateur de la plateforme immobilière EGI Patrimoine
www.egi-patrimoine.fr

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Qu’est ce que la Grande Région ???

Une fois n’est pas coutume, nous allons parler aujourd’hui d’un livre très intéressant,

« La Grande Région Saar-Lor-Lux »

Vers une suprarégionalisation transfrontalière ?

écrit par Estelle Evrard

C’est une étude assez technique mais très complète qui traite des espaces frontaliers, de l’Europe de demain, peut-être.

Les espaces frontaliers sont souvent présentés comme les « laboratoires de l’intégration européenne ». Au-delà des discours et des symboles, quelle signification peut recouvrir la notion de région transfrontalière ? En définissant la région comme une construction identitaire, territoriale et institutionnelle se perpétuant dans le temps, cet ouvrage identifie et questionne les spécificités de ce processus dans le contexte transfrontalier.

Pour ce faire, il distingue entre coopération inter- et suprarégionale interrogeant ainsi la capacité d’un espace frontalier à construire une coopération transfrontalière ad hoc se distinguant de l’addition des membres à son origine.

Cette étude est étayée par une analyse du discours, une opérationnalisation des concepts de territorialité transfrontalière et d’institution suprarégionale. Est à cet égard analysée la signification du GECT (Groupement européen de coopération territoriale), instrument européen offrant un cadre légal à la coopération. Cette problématique est explorée à partir du cas emblématique de la Grande Région qui a initié une stratégie de long terme visant à créer une « Région métropolitaine polycentrique transfrontalière » en 2008. Associant la Lorraine, le Luxembourg, la Rhénanie-Palatinat, la Sarre et la Wallonie, la Grande Région est un des espaces frontaliers les plus anciens (1971) concentrant le plus grand nombre de travailleurs frontaliers en Europe.

C’est peut-être là le futur de l’Europe, une dynamique créative, collaborative et fructueuse entre populations européennes.

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