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7 conseils pour dépasser les 10 % de rendement locatif

immo

Que nous dit Jean Christophe Griselin du blog Immoactif et revenu passif. Il est architecte d’intérieur et utilise ses connaissances professionnelles pour augmenter son patrimoine immobilier de façon intelligente…

Lorsque l’on fait les soldes, qu’un produit soit soldé à 10 % ou  15 %, l’impact sur votre porte monnaie est insignifiant. En immobilier, le problème est différent …

Pour vous donner un ordre d’idée, si un rendement locatif à 7% brut  couvre à peine le crédit, un rendement à 10% couvrira le crédit et les charges, tandis qu’un rendement à 14% couvrira les charges et plus de 2 fois le crédit ! (tout dépend du taux, des vacances locatives…)

Un bon rendement est  un gage de sécurité indéniable, qui plus est,  vous permet de continuer à investir. Je vous livre les principes que j’ai appliqués lors de mon dernier investissement, un immeuble de 7 appartements :

: Achetez votre bien en dessous de sa valeur marchande. S’il est possible de gagner de l’argent en payant un bien un peu trop cher, à cause d’un rendement trop faible vous risquerez de devoir attendre 20 ans pour vraiment en profiter. Mieux vous achèterez et meilleur sera le rendement. Pour cela n’hésitez pas à visiter beaucoup de biens, osez des offres largement en dessous, (si le produit est intéressant, vous pourrez toujours faire une contre proposition). Une finira bien par être acceptée, et là vous pourrez commencer un investissement rentable.

2 : Préférez les petites villes… Plus risqué, me direz-vous ? Oui et non. Si la demande locative est plus faible, le prix d’achat sera également réduit. Le risque de vacance locative se gère avec un bien attractif par son état et une rénovation cohérente et de qualité. De cette manière j ai réussi à louer rapidement des biens « boudés » depuis des années !

3 : Voyez grand ! En achetant par exemple un immeuble avec plusieurs appartements, vous lissez le risque de vacance locative, sans compter que le prix d’achat sera plus intéressant, car il y a moins d’acheteurs, et acheter en gros coûte moins cher. Si cette perspective vous fait peur, « faites vous la main » sur un appartement, pour débuter et montrer à votre banquier que vous n’en êtes pas à votre coup d’essai.

4 : Retrousser vos manches ! Difficile d’acheter à bas prix un appartement s’il est neuf où en parfait état. Vous négocierez plus facilement le prix si le bien est à rafraichir. Si vous le pouvez, effectuez-vous même ces travaux. En évitant le recours à des entrepreneurs, vous gagnerez environ 50 % sur le prix de la rénovation ! La encore c’est un cash flow plus important à la fin du mois.saut a l 'eau

5 : Préférez un bien déjà rentable avant les travaux : L’idéal si vous avez deux lots est de pouvoir en louer un tout de suite pour assurer le paiement du loyer. La rénovation du second sera moins stressante, puisque vous ne serez pas en difficultés si vous ne respectez pas les délais.

6 : Valorisez votre bien ! Redistribuez, ouvrez l’espace, valorisez les matériaux existants (brique, pierre, bois…) créez des rangements, une harmonie colorée  tendance, et repensez l’éclairage.

C’est simple, dites vous qu’un locataire est un consommateur, s’il visite 3 appartements, il doit choisir le votre. Vous n’avez pas le choix, à loyer et surface égales, c’est souvent sur la déco que cela va se jouer.

7 : profitez de l’expérience des autres pour faire des bons choix : Pour mon projet, j ai bénéficié des conseils de l’agence immobilière qui connait bien le marché. J’ai pu anticiper les réactions des locataires, les demandes habituelles, les surfaces les plus sollicitées, connaitre montant du loyer envisageable…

Le premier investissement est à mon sens le plus important, s’il est rentable, il ouvre la voie vers l’indépendance financière. C’est pour cette raison qu’il faut viser un bon rendement, et donc probablement effectuer soit même une part des travaux.

Alors à vos outils…

 

Crédit : Jean-Christophe Gisselin et Mikael Messa

 

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Investissement immobilier : quels sont les avantages du locatif ?

En ce moment, réaliser un investissement immobilier pourrait être une bonne solution pour développer votre patrimoine immobilier. À noter qu’un secteur en particulier a le don d’attirer la convoitise des acheteurs, à savoir le locatif. Pourquoi ? Tout simplement parce que ce placement offre une bonne rentabilité sur le long terme. Aussi, les revenus que vous percevrez suite à ce placement pourront être mis de côté afin de mieux préparer votre retraite. Pour couronner le tout, sachez que l’investissement locatif permet de profiter de certains avantages fiscaux à l’instar de la défiscalisation. Des produits comme le Pinel par exemple ont particulièrement boosté le marché immobilier dû à cette raison.

investissement-locatif

Dopez votre épargne en investissant dans le locatif

Toutefois, il ne suffit pas de vous lancer dans une telle procédure pour être sûr de toucher des bénéfices. Vous devrez étudier le marché afin de trouver l’emplacement idéal. Qui plus est, la région dans laquelle se trouve votre logement devra être forte en demande locative. Pour terminer, il serait judicieux de bien choisir votre occupant. Avoir affaire à un mauvais payeur serait néfaste pour le business.

Sachez néanmoins que vous pourrez investir de différentes façons dans le locatif, car les biens immobiliers sont très variés (parkings, bureaux, entrepôts, hôtels, commerces, etc.) le tout est de choisir le produit qui garantira un rendementcontinu sur le long terme.

Crédit: infosfinanceblog

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La raison n°1 qui explique pourquoi la rat race ne vous rend pas heureux

Pour la plupart des gens, les journées sont bien (trop) remplies.

Quand on est aux 35h, on travaille 7 heures par jour.

Ce n’est sans doute pas insurmontable mais il faut aussi aller chercher les enfants à l’école, faire les devoirs, faire les courses, préparer à manger, faire le ménage, tenir le budget familial, remplir sa feuille d’impôt, aller dire bonjour aux grands-parents, etc. etc.

Quand on est cadre et donc au forfait, on adapte ses horaires à sa charge de travail. Mais bizarrement, il y a souvent beaucoup plus de travail que de temps libre.

Alors on reste au travail. Tard. Et on travaille 10h par jour. Quand ce n’est pas plus…

On prend une nounou pour les enfants (mais on leur fait tout de même un baiser sur le front le soir quand on rentre du travail alors qu’ils sont endormis depuis une bonne heure déjà), on voit la famille un peu moins souvent (qui comprend mais qui en souffre) et on finit par avoir le sentiment que l’on passe à côté de sa vie en se coupant des choses qui ont vraiment du sens.

Le métro-boulot-dodo, ce n’est pas qu’une caricature. C’est aussi la réalité de millions de gens qui passent leur temps à courir après ce dernier.

Quand on ne gagne pas très bien sa vie, on fait ce que l’on peut pour survivre et mettre un peu de côté.

Quand on gagne très bien sa vie, on accumule les possessions matérielles dans l’espoir que ces dernières viendront combler notre sentiment de vide intérieur. Et ça marche. Pour un temps… Et puis le sentiment revient. Inexorablement.

Le problème de la rat race, ce n’est ni le manque ni le trop plein d’argent. Le problème de la rat race, c’est le manque de temps.

Et le temps pour soi, c’est une composante essentielle du bonheur. Que l’on gagne 2000 ou 10.000 euros par mois.

Quand on cherche à être plus heureux, on se dit souvent que cela passe forcément par le fait de gagner plus d’argent. Et au lieu de prendre le temps de la réflexion, on se lance tête baissée avec ce nouvel objectif en tête alors que le secret est ailleurs. 

Car aussi surprenant que cela puisse paraitre, l’augmentation du niveau de vie dans le monde n’a finalement que peu d’influence sur le fait que les gens sourient ou non.

Aux US par exemple, une fois que les gens atteignent la barre symbolique des 75.000 dollars de revenus annuels, gagner plus d’argent n’a aucun impact sur leur sentiment de bonheur quotidien.

Bien sûr, il faut arriver à ces 75.000 dollars de revenus annuels. Mais lorsqu’on compare le surcroit de satisfaction occasionné par le franchissement des seuils précédents, on se rend compte que ce dernier suit une loi des rendements décroissants à partir de 55.000 dollars.

Autrement dit, à partir de 55.000 dollars, vous devez déjà commencer à vous demander si l’effort de travail supplémentaire requis pour gagner un revenu supérieur en vaut vraiment la peine…

La composante essentielle du bonheur, ce n’est pas d’être riche comme Crésus. La composante essentielle du bonheur, c’est le temps pour soi. Et les études le prouvent.

Elizabeth Dunn – titulaire d’un Ph.D en psychologie sociale – et Michael Norton – Assistant Professor à l’université de British Columbia – ont montré dans leur livre « Happy Money » que l’un des principes clés pour mettre l’argent que vous gagnez déjà au service de votre sentiment de bonheur, c’est l’achat d’expériences.

Le truc, ce n’est pas d’essayer de gagner plus d’argent. C’est d’essayer d’être plus heureux avec ce que vous gagnez déjà.

La plupart du temps, les expériences sont perçues comme de l’argent bien dépensé.

Les dépenses de loisirs telles que les voyages, le cinéma ou l’abonnement à un club de sport sont les plus susceptibles d’apporter leur lot de satisfaction.

Et les personnes qui disent allouer la part de leur budget mensuel la plus importante en loisirs sont celles qui éprouvent le plus de satisfaction dans leur vie de tous les jours.

La recherche montre également que les expériences nous procurent davantage de bonheur que les biens matériels en partie parce que ces dernières nous permettent de nous sentir connectés aux autres.

Les expériences ne font pas que nous distraire, elles sont également l’occasion d’ajouter des épisodes à nos histoires de vie.

Mais pour les vivre, évidemment, il faut avoir du temps pour soi. Et c’est évidemment l’un des objectifs que vous vous fixez lorsque vous cherchez à générer des revenus passifs.

Un autre point caractéristique des expériences, c’est l’intensité de leur rapport au temps.

Car comme le souligne Sénèque en son temps : « les épreuves que nous traversons se transforment en souvenirs plaisants ».

Et il semblerait en effet que même les expériences de vie les plus désagréables aient la faculté de s’embellir lorsqu’elles sont prises dans le kaléidoscope de notre mémoire.

Pour faire en sorte de réussir au mieux nos expériences, les 2 auteurs identifient ainsi 4 facteurs clés de succès :

1/ L’expérience doit réunir plusieurs personnes tout en forgeant un sentiment de connexion sociale,

2/ L’expérience doit pouvoir se transformer en souvenir marquant que l’on se plaira à raconter plusieurs années plus tard,

3/ L’expérience est étroitement liée à notre sentiment d’identité ou à la personne que nous souhaitons devenir,

4/ L’expérience nous procure une opportunité unique, évinçant par la même occasion la possibilité de la comparer avec d’autres options.

Et vous savez quoi ? Je vous ai gardé le meilleur pour la fin.

Alors que la satisfaction liée à l’achat matériel a tendance à décroitre avec le temps, c’est exactement l’inverse qui se produit dans le cas d’un achat d’expérience.

Plus le temps passe, et plus la satisfaction liée à l’achat de l’expérience augmente.

Autrement dit, l’expérience vous rend heureux avant lorsque vous visualisez ce que vous allez vivre, pendant que vous la vivez et après que vous l’ayez vécu.

Pas mal comme source de bonheur, non ?

Crédit: Thibaud Eigle

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Échapper à la rat race avec l’immobilier

D’après Wikipédia, la Rat race (littéralement course de rat en français) est une expression anglophone désignant une course sans fin, auto-destructrice ou inutile. Elle est basée sur l’image d’un rat de laboratoire essayant de s’échapper en parcourant un labyrinthe ou une roue. (Source : https://fr.wikipedia.org/wiki/Rat_race)

rat race immobilier

Concrètement, la rat race est considérée comme le fait d’être forcé de se lever le matin pour aller travailler et gagner de l’argent, souvent pour un travail qui ne nous plaît pas forcément tant que ça.

Pour y remédier, il ne faudrait donc pas échanger son temps contre de l’argent mais être en mesure de gagner de l’argent à tout instant : quand on dort, qu’on est en vacances, avec des amis etc …

Ça semble merveilleux tout ça, mais comment faire ?

Très bonne question !

Il faut pour cela générer des revenus passifs qui, contrairement aux revenus actifs (revenus issus du travail), ne sont pas dépendants et proportionnels au temps et aux efforts consacrés à la tâche génératrice de revenus.

Et là, vous comprenez où je veux en venir : la voie royale pour quitter la rat race, c’est l’investissement immobilier.

Si ça vous intéresse, il va falloir vous poser 3 principales questions :

  • De quelle somme ai-je besoin chaque mois ?
  • Quel degré de passivité pour mes revenus ?
  • De combien d’appartements aurais-je besoin pour arrêter de travailler ?

De quelle somme ai-je besoin chaque mois ?

Vous vous devez ici définir un montant X.

Si vous pouviez avoir vos investissements immobiliers qui vous rapportent ce montant X en revenus passifs chaque mois, vous pourriez quitter votre emploi, prendre votre retraite ou faire ce que vous voulez.

X n’est pas forcément égal à votre salaire mensuel actuel dans la mesure où par exemple, dans la majorité des cas, vous avez besoin de votre salaire actuel parce que vous êtes dans une grande ville et que l’immobilier et les dépenses quotidiennes coûtent cher.

Mais si vous pouviez quitter votre emploi, quitteriez-vous également cette vie ?

Vous pourriez alors avoir besoin de bien moins que votre salaire actuel et acquérir une qualité de vie supérieure.

Dans le cadre de cet article, disons que vous avez établi que X = 2000 € par mois après impôts.

Posez-vous maintenant la question suivante :

Quel degré de passivité pour mes revenus immobiliers ?

Acheter et revendre des biens est déjà une activité qui peut vous permettre d’avoir plus de revenus que beaucoup d’emplois où vous passez 40 heures par semaine devant un bureau.

En effet, vous ne le savez peut-être pas, mais en France, on n’est pas taxé sur la plus-value pour sa résidence principale.

Du coup, si vous achetez par exemple un appartement à 200 000 € et que vous le revendez 250 000 €, les 50 000 € de delta vont dans votre poche.

En dénichant de bonnes affaires, vous pouvez donc acheter, faire éventuellement des travaux et revendre un bien en prenant au passage une plus-value de plusieurs dizaines de milliers d’euros tous les 2 ou 3 ans, en achetant de plus en plus grand.

À noter cependant qu’au moment de l’achat de l’appartement suivant, vous avez (comme pour tout achat immobilier) environ 8-10 % de frais de notaire.

Malgré tout, ça reste une stratégie qui peut s’avérer très rentable, notamment sur un marché à flux tendu comme Paris où la demande est beaucoup plus importante que l’offre.

Mais c’est quand même du boulot ! Si vous n’êtes pas en train d’acheter, de faire (faire) des travaux ou de vendre un bien, vous ne gagnez pas d’argent.

Et le plus grand inconvénient de cette stratégie est qu’elle ne vous donne pas de revenus réguliers.

Quand vous revendez un bien, vous faites une plus-value, mais ensuite cet(te) appartement / maison arrête de vous payer. C’est fini, l’argent arrête de tomber.

À ce point, vous comprenez vers quelle stratégie on se dirige : la location immobilière.

Avoir des locataires dans les appartements qu’on achète.

Ce qui nous amène à la question suivante :

De combien d’appartements aurais-je besoin pour arrêter de travailler et quitter la rat race ?

Alors là, attention à bien tout prendre en compte !

L’idée c’est donc d’emprunter à la banque pour acheter un appartement, le louer, et encaisser un loyer qui va à minima couvrir votre prêt bancaire, voire idéalement vous faire gagner de l’argent.

Pour cela, il va falloir dénicher de bonnes affaires, très souvent acheter des appartements où il y a des travaux à faire, qui seront donc en-dessous des prix du marché.

Une fois les travaux effectués, vous présenterez un bel appartement, refait et moderne, qui vous permettra d’attirer les bons locataires.

Pas ceux qui vont vous solliciter régulièrement, vous apporter des problèmes et qui risquent de ne pas vous payer.

La négociation a donc également un rôle crucial dans la rentabilité de votre acquisition.

Je vous renvoie vers notre précédent article qui vous donne des conseils pour bien négocier l’achat de cet appartement : https://welmo.fr/blog/negocier-prix-appartement/

Mais pour calculer ce que vous coûtera cet achat, ne comptez pas que le prêt bancaire !

Il ne faut surtout pas oublier de prendre en compte les éléments suivants :

  • travaux effectués en amont
  • frais de notaire (environ 8-10 % du prix de vente)
  • charges de copropriété
  • taxe foncière
  • frais de gestion ? (si vous déléguez la gestion locative de votre investissement à une agence pour un degré de passivité optimal)
  • coût de l’emprunt (le montant des intérêts si vous avez emprunté à la banque pour faire cet investissement)
  • la vacance
  • votre imposition

Prendre en compte tous ces éléments dans votre calcul est impératif : c’est après que vous saurez s’il s’agit réellement d’une bonne affaire.

Pour aller plus loin (+ exemple concret) : http://www.investisseurimmobilierdebutant.fr/blog/2013/03/03/la-verite-sur-le-rendement-dun-investissement-locatif/

Conclusion

L’idée c’est bien évidemment de multiplier les acquisitions et les bonnes affaires pour vous constituer un patrimoine qui va travailler pour vous.

Vous pourrez ainsi quitter la rat race grâce à vos investissements immobiliers.

rat race immobilier

Par ailleurs, une fois les crédits à la banque remboursés, les loyers que vous rentrerez tous les mois seront intégralement pour vous.

Idéalement, commencez tôt à investir pour pouvoir emprunter à la banque sur de longues durées et ainsi avoir des taux plus favorables (les taux sont déjà très bas actuellement).

Par contre, ne vous illusionnez pas : vous n’allez pas devenir riche comme ça du jour au lendemain.

Mais vous pourrez le devenir si vous persévérez.

Comme pour tout, il faut travailler dur, apprendre, apprendre, apprendre, et être patient.

90 % des gens arrêtent quand ils rencontrent une difficulté. N’en faites pas partie.

Merci d’avoir lu ! Si cet article vous a plu, n’hésitez pas à le partager !

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Placements : la pierre en pole position dans le cœur des Français !

Certes, il existe de nombreux placements qui peuvent aider à booster l’épargne des Français. Toutefois, ces derniers ont un faible pour l’immobilier. Pour preuve, la pierre représente 55 % du patrimoine de la population hexagonale. Aussi, l’assurance-vie ainsi que les Livrets d’épargne classique ne sont pas en reste selon le réseau Odoxa, auteur de ce sondage. Les Français choisissent ce type de produit, car il comprend moins de risque. Si l’État souhaite réorienter les économies des investisseurs grâce à la loi PACTE (Plan d’Action pour la Croissance et la Transformation des Entreprises), il aura du pain sur la planche.

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L’immobilier reste le placement préféré des Français

crédit: infofinanceblog 

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Épargne-retraite : un produit qui ne séduit pas les Français !

Les Français se tournant vers l’épargne-retraite ne sont pas très nombreux. C’est la raison pour laquelle l’État a pour objectif de booster ce placement. Dans le cadre du projet de loi PACTE (Plan d’Action pour la Croissance et la Transformation des Entreprises), le ministre de l’Économie espère bien réorienter l’épargne de la population hexagonale vers d’autres produits. À savoir que cette information a été révélée par le ministre lui-même lors d’une conférence de l’AFER (Association Française d’Epargne et de la Retraite).

L’État souhaite rediriger l’épargne des Français

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Épargne : les Français privilégient l’immobilier !

Il va sans dire que l’épargne est un aspect important de la vie des Français. D’ailleurs, ils investissent dans divers placements afin d’en tirer le meilleur rendement. À savoir que l’investissement le plus prisé resté de loin l’immobilier, du moins pour 55 % des ménages français selon le journaliste Jean-Paul Chapel. Bien que le gouvernement souhaite encourager davantage les placements en épargne-retraite, ce dernier ne fait pas l’unanimité auprès de la population. Cette dernière préfère l’assurance-vie et la pierre. Et vous, quel est votre placement favori ?

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L’immobilier reste un des investissements préférés des Français

Crédit: Jean-Pol Chapel

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