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Comment éviter des pièges de l’investissement locatif

Tour d’horizon des principaux écueils auxquels se heurtent les apprentis bailleurs.

Gare aux pièges de l'achat immobilier.

Biens invendables car mal situés, locataires aux abonnés absents, alourdissement de la fiscalité, rendement en baisse… L’investissement locatif fait moins rêver qu’il y a quelques années.

Et pourtant, à condition d’éviter certains écueils, réussir une opération de ce type reste un bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier qui vous procurera un supplément de revenu au moment de la retraite.

Le pire pour un investisseur est de ne pas trouver de locataire. Pour éviter d’en arriver là, il faut s’assurer de la réalité de la demande locative. « De nombreux aspects sont à considérer : la sécurité du quartier, l’existence de commerces, la proximité des transports en commun, la présence duniversités, d’une zone dactivités, dun hôpital ou dune gare sont des gages dun flux régulier de candidats à la location », énumère Olivier Trit, directeur chez Cerenicimo.

ÉPLUCHER LES STATISTIQUES

Une visite à la mairie pour étudier le plan d’occupation des sols vous permettra de savoir si des immeubles sont susceptibles de pousser aux alentours. Et, bien sûr, arpentez le quartier avant de vous décider« Quand vous sortez d’un environnement que vous maîtrisez, vous multipliez les risques, insiste Bertrand de Raymond, gérant de la société Capcime. Seul un emplacement de qualité garantira la pérennité de l’investissement, tant pour la location qu’en cas de revente. »

Malheureusement, il existe d’autres écueils. Pour parvenir à un niveau de rentabilité satisfaisant, d’au moins 3 % brut par an, il faut éviter les périodes de vacance. Outre le niveau du loyer, plusieurs facteurs incitent les locataires à bouger« Ne pas entretenir un bien est un mauvais calcul, insiste Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents.com, car le taux de rotation d’un appartement en mauvais état est plus élevé. »

De même, louer en meublé pour gagner plus n’est pas forcément une bonne idée. « Ce type de bien intéresse moins la clientèle la plus fidèle : celle des jeunes adultes sans enfants », poursuit M. de Lafond. De même, cibler les étudiants n’est pas une martingale : la mise de fonds pour acquérir un studio est inférieure, mais votre bien sera souvent vide en juillet et en août. Un studio de 25 m², acquis 100 000 euros et loué 350 euros, offre sur le papier un rendement de 4,2 %, mais cette rentabilité tombe à 3,5 % si l’on retranche les mois d’été.

LA QUESTION DES IMPAYÉS

Autre erreur fréquente : ne pas anticiper des travaux dans les parties communes. Avant d’acheter, épluchez les comptes rendus des dernières assemblées générales des copropriétaires pour savoir si des travaux sont prévus. Pensez aussi à vérifier que le règlement de copropriété autorise la location meublée. Et sachez qu’il peut vous empêcher de louer une chambre de bonne à quelqu’un qui n’appartient pas à la copropriété. Et si vous comptez louer de façon saisonnière, vous devez obtenir l’accord de la copropriété.

Les impayés sont la hantise des bailleurs. Et les nombreux témoignages reçus sur Lemonde.fr montrent l’acuité du problème, même s’il ne faut pas le surestimer. Selon le ministère du logement, les impayés représenteraient moins de 2,5 % de la totalité des loyers perçus. Mais expulser un locataire est un combat, car il dispose de nombreux recours pour régulariser sa situation, exécuter la décision de justice ou obtenir un aménagement de sa dette.

Comment éviter d’en arriver là ? « Il n’y a pas de solution miracle, prévient Bertrand de Raymond. Pour une petite surface, je demande une caution parentale. C’est une bonne protection, car il est rare que des parents abandonnent leurs enfants. » Pour un appartement plus grand, souscrire une garantie des risques locatifs (GRL) peut être une solution, mais il vous en coûtera 2,75 % du loyer annuel, taxes et charges incluses. Sachez que la GRL couvre également les frais liés à une dégradation du logement jusqu’à 70 000 euros.

Investir dans le neuf est généralement moins rentable, car le prix d’achat est de 20 % à 30 % plus cher. A moins de recourir au dispositif fiscal Duflot, qui compense ce surcoût par une réduction d’impôt. Mais attention, « celle-ci doit être la cerise sur le gâteau, insiste Sacha Rubinski, président de Cyrus Immobilier. Se focaliser sur cet aspect, c’est le meilleur moyen d’acheter un bien mal situé ou mal calibré, qui sera difficile à revendre. »

Crédit: Jérôme Porier

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Notre Toît (Notre Toît.fr) est un bailleur solidaire, basé en Grande Région, spécialisé en habitat solidaire, partagé, en achat immobilier ou location immobilière.
Il propose une alternative intéressante à l’investissement immobilier neuf classique ou à l’investissement locatif. 

Notre Toît (Notre Toît.fr) offre une large gamme de possibilité, de gain d’autonomie, de logements décents pour un loyer décent ou à un prix d’achat décent, allant jusqu’à l’appartement médicalisé, sous régulation médicale.
Partenaire actif des CGPI, Notre toît.fr se veut un acteur solidaire du logement en France, tout en garantissant une rentabilité immobilière intéressante.

A travers des levées de fonds régulières, sur la plateforme Leetchi, Notretoit.fr finance des projets, réunit investisseurs solidaires et familles mal-logées. 

(www.notretoit.fr, tél 0033 6 95 00 60 49 , https://www.youtube.com/channel/UC9Nh4_bizgzYbPU86Otr1eg, https://www.leetchi.com/fr/cagnottes?q=notretoit.fr )

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