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Investir dans l’immobilier participatif

Sur internet, des plateformes proposent aux particuliers de soutenir des projets de construction ou d’investir en immobilier à plusieurs. Les risques sont à la hauteur des rendements potentiels.

Après le prêt aux PME, la prise de participation dans des start-up ou le soutien à des projets artistiques ou associatifs, c’est le tour de l’immobilier d’être rattrapé par la vague de la finance participative (ou crowdfunding). Depuis quelques mois, des plateformes proposent aux internautes de cofinancer un programme immobilier ou de réaliser un investissement locatif à plusieurs. Leur point commun : permettre au grand public d’accéder aux rendements de l’immobilier pour quelques milliers d’euros d’investissement. Attention toutefois, car si les rendements peuvent paraître alléchants, les risques ne sont pas négligeables.

Promotion  immobilière participer au financement des programmes des promoteurs

C’est la formule la plus développée à ce jour. D’un côté, des investisseurs particuliers à la recherche de rendement pour leur épargne. De l’autre, des promoteurs immobiliers de taille moyenne en quête d’argent pour lancer leur programme. Entre les deux, des plateformes internet spécialisées les mettant en relation. À la clé, si tout se passe bien pour l’épargnant, de 8 à 12 % de rendement annuel (net de frais de la plateforme, avant impôts) pour 500 à 2 000 € de mise minimale, sur une durée comprise entre 12 et 36 mois.
Avant de se lancer dans l’achat du terrain et de construire son programme, un promoteur doit boucler un budget composé, pour environ 50 %, de la vente des logements en état futur d’achèvement, pour 35 à 40 %, d’un emprunt bancaire et, pour 10 à 15 %, d’un apport en fonds propres. « La situation des promoteurs s’est compliquée depuis la crise financière de 2008, avec un allongement des délais de vente des logements. Parallèlement, de nouvelles exigences réglementaires conduisent les banques à durcir leurs conditions d’octroi de crédit et à exiger des promoteurs un apport de fonds propres pour financer leur programme », explique Vincent Sillègue, vice-président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) et cofondateur de Crowdfunding-immo. « Avant le recours au financement participatif, les promoteurs devaient soit apporter eux-mêmes les fonds, ce qui limitait leur potentiel de développement, soit solliciter des investisseurs spécialisés, souvent très gourmands. Faire appel aux particuliers est, pour eux, moinscoûteux et joue un rôle positif sur leur image », explique Souleymane Galadima, directeur général de Wiseed Immobilier.

Privilégiez les plateformes ayant le statut de conseiller en investissement participatif

Autres éléments rassurants : la plupart des dirigeants des plateformes viennent du monde de la promotion immobilière (Canberra Immo, Crowdfunding-immo, Lymo, notretoit.fr), du financement de projets immobiliers (Hexagon Equity, Weeximmo) ou ont créé un département spécialisé au sein d’une plateforme de financement de start-up (Anaxago, Wiseed). Les structures sont, par ailleurs, réglementairement encadrées et ont obtenu (ou sont sur le point d’obtenir, nous ont-elles assurés) le statut de conseiller en financement participatif (CIP, voir l’encadré « Conseiller en investissement participatif (CIP) »). « Si ce statut ne garantit pas la qualité des investissements proposés, cela assure à l’épargnant que la plateforme respecte, notamment, les règles d’information sur les risques encourus », commente Grégoire Dupont, secrétaire général de l’Orias (voir « Conseiller en investissement participatif (CIP) »), qui recommande aux épargnants de n’investir que via des plateformes immatriculées.
En revanche, il faudra patienter pour pouvoir juger toutes ces plateformes sur leurs résultats. En effet, la plupart étant de création récente, seuls Anaxago, Lymo et Wiseed (ces deux dernières ayant d’abord travaillé en partenariat avant de proposer chacune leurs propres programmes) ont financé des opérations arrivées à terme et versé aux investisseurs le rendement prévu. Sachez, enfin, que certaines de ces plateformes (comme Propulss) proposent aussi des opérations de rénovation sur un modèle très proche.

2. Investissement locatif devenir propriétaire pour quelques milliers d’euros

Dividom.com, Homunity.fr, etc. Ces sites internet d’un nouveau genre permettent à des investisseurs de se réunir pour financer, à plusieurs, l’achat d’un bien immobilier. Un moyen de devenir (co)propriétaire immobilier pour un investissement minimal compris entre 2 000 et 10 000 € et des rendements prévisionnels (avant impôts) de 4,5 à 7 %, selon les projets.
« Plutôt que d’investir toute leur épargne sur un seul bien, cela permet aux particuliers d’acheter des quotes-parts de plusieurs logements et de diversifier les risques », explique Quentin Romet, cofondateur d’Homunity, dont la plateforme a permis l’achat de 5 logements depuis son lancement en septembre 2014.
Pour chaque bien immobilier, l’acquisition s’effectue par l’intermédiaire d’une Société civile immobilière (SCI) codétenue par les différents investisseurs et gérée par la plateforme intermédiaire. Une fois le bien loué, chacun perçoit sa quote-part de loyer (imposée, en tant que revenu foncier, au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 15,50 %), déduction faite des charges et frais locatifs. Quant aux principales décisions (travaux, vente… ), elles se prennent lors de l’assemblée générale annuelle de la SCI, à la majorité prévue dans ses statuts. Reste que les intérêts des différents associés de la SCI peuvent diverger. « Mais si un investisseur veut céder ses parts alors que la majorité des associés ne souhaite pas vendre le bien, il a toujours la possibilité de céder ses parts à d’autres investisseurs via notre plateforme », explique Maxime Duhamelle, cofondateur de Dividom (qui a permis de financer 17 projets depuis décembre 2014).

Les mêmes risques que pour un investissement locatif classique

Pour l’investisseur, les risques sont donc identiques à ceux de tout investissement locatif : absence de locataires, loyers im-payés, dérive des charges de copropriété, travaux imprévus, baisse du prix du bien à la revente… Et comme pour tout investissement locatif – même si la plateforme filtre les biens mis en vente par son intermédiaire – il est conseillé d’éplucher les comptes de la copropriété avant d’acheter et d’étudier le marché locatif local, en prenant la peine de se déplacer pour s’assurer de la qualité du bien acquis. Attention aussi, car les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI, en proportion de leurs apports (ils peuvent perdre davantage que leur investissement de départ). Il est donc indispensable de lire attentivement ses statuts pour savoir ce qui est prévu si l’un des associés ne respecte pas ses engagements, surtout si la SCI recourt à l’emprunt pour financer l’achat (solution proposée par Dividom).
À la différence des CIP, surveillés par l’AMF, ces plateformes ne sont pas réglementées. « Ce mode d’investissement est aux risques et périls de l’épargnant », fait savoir l’autorité financière. Des contacts ont cependant été noués entre plateformes et pouvoirs publics pour créer un statut juridique adapté.
crédit : Aurélien Ferron

 

 

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